Grondige wijziging gewenst

Om wonen in de stad ­betaalbaar te maken, is kennis van woningcorporaties nodig.

(publicatie/bron Hugo Priemus Mei 2018)

Minister Blok vond dat het woonbeleid klaar was. Een misverstand. Er is bijzonder veel werk aan de winkel voor zijn opvolger: minister Ollongren. Er manifesteren zich grote problemen op de stedelijke woningmarkt, grotendeels ten gevolge van het nationale woonbeleid. De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) spreekt over ‘een woningmarkt die meer en meer vastloopt’. De gemiddelde transactieprijzen nemen snel toe, het aantal transacties daalt, de doorstroming stagneert en het woningtekort in de stad groeit explosief.Velen pleiten voor de bouw van beleggerswoningen en koopwoningen. De sociale huursector wordt niet gepresenteerd als deel van de oplossing, maar vooral als deel van het probleem. Woningcorporaties worden geconfronteerd met een opeenstapeling van lastenverzwaringen. Tegenover de staatssteun van 700 miljoen euro per jaar staat nu een jaarlijkse verhuurderheffing van 1,4 miljard euro. Door stijgende WOZ-waarden gaat deze heffing verder omhoog. Corporaties mogen vanaf 2019 minder rente aftrekken op leningen. Bij corporaties neemt de vennootschapsbelasting toe.Dankzij het demotiverende rijksbeleid is de woningbouwproductie van corporaties ingezakt van 29.900 in 2013 tot 16.400 in 2017. In dezelfde periode zijn de huren van corporatiewoningen uitzonderlijk snel gestegen.Ondertussen is de stad als woonlocatie steeds populairder geworden. De stedelijke arbeidsmarkt werd steeds dynamischer en flexibeler, waardoor vooral de vraag naar huurwoningen is gegroeid.Het regeerakkoord van Rutte III meldt dat er ‘meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector’ moeten komen. Sociale huurwoningen moeten vaker worden verkocht.Maar van oudsher zijn het toch woningcorporaties die moeten zorgen voor betaalbare huurwoningen, met name voor de armste 40 procent van alle huishoudens. De verhuurderheffing fungeert hier als stoorzender. Als opdrachtgever voor huurwoningen in de vrije sector staan de corporaties buiten spel door de markttoets die marktpartijen een feitelijk monopolie verschaft. Sinds 2013 genieten corporaties per saldo geen staatssteun, maar staatstegenwerking.Om de stedelijke woningmarkt vlot te trekken, zullen het vermogen en de expertise van woningcorporaties beter moeten worden benut.De bouwproductie moet omhoog naar een niveau van 85 duizend woningen per jaar om de tekorten in te lopen. De lage rente zal door de Europese Centrale Bank op een hoger niveau moeten worden gebracht, wat ook ons pensioenstelsel ten goede zou komen. De verhouding tussen lening en woningwaarde zal verder moeten worden verlaagd ,waardoor de risico’s voor burgers en banken afnemen en starters vaker via een huurwoning hun entree op de stedelijke woningmarkt zullen maken. Verder moet de hypotheekrenteaftrek worden afgebouwd, en het eigenwoningforfait worden gebracht op een marktconform niveau. Dit zal de prijsstijgingen op de stedelijke woningmarkt fors indammen.De verhuurderheffing moet worden afgeschaft, zodat tussen corporaties en vastgoedbeleggers een gelijk speelveld ontstaat. De corporaties kunnen dan weer betaalbaar bouwen voor de doelgroep en kunnen de energietransitie naar gasloze woningen aanzienlijk versnellen.Ook in de vrije sector zal de positie van corporaties en commerciële investeerders gelijkwaardig moeten zijn. De markttoets voor activiteiten van corporaties zonder staatssteun kan worden afgeschaft. Corporaties kunnen zich richten op het middenhuursegment tot circa 850 euro per maand; vastgoedbeleggers vooral op het topsegment boven de 850 euro per maand.Ook op vele andere punten is een grondige herziening van het woonbeleid nodig: de introductie van een regionale differentiatie van het liberalisatiehuurniveau; de herdefiniëring van de doelgroepgrens, uit te splitsen naar het aantal leden van het huishouden (een-/meerpersoons), zodat een aansluiting op NIBUD-betaalbaarheidscriteria wordt gevonden; en een herziening van de huurtoeslag.Het Rijk zal alles op alles moeten zetten om juist voor huishoudens met een bescheiden inkomen het wonen betaalbaar te maken en niet langer te frustreren. Beleggers en ontwikkelaars kunnen strategische bijdragen leveren, maar de belangrijkste partners behoren de woningcorporaties te zijn, als het gaat om betaalbaar wonen. Alleen met corporaties kunnen gemeenten serieuze woonafspraken maken. Hugo Priemus is emeritus hoogleraar volkshuisvesting TU Delft.