Nieuwe manier van vaststellen huurprijs

Bij het vaststellen van de nieuwe huren per 1 juli a.s. krijgen huurders en woningcorporaties te maken met een nieuwe vorm van vaststellen, namelijk de huursombenadering.

Maar wat is dat precies?

Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging.

(bron: informatie van Aedes, branche-organisatie van woningcorporaties in Nederland )

Woningen die nu een relatief lage huurprijs hebben, kunnen een hogere huurverhoging krijgen dan woningen die nu al een goede prijs hebben. Via de maximale huursomstijging reguleert de overheid de totale stijging van de alle huurprijzen van de corporatie (de huursom).Zo kan het zijn dat de huurverhoging van een individuele woning bijvoorbeeld 2,5 procent boven inflatie ligt, maar dat alle huren bij elkaar maar 1 procent boven inflatie mogen stijgen (huursomstijging). Woningen die nu relatief duur zijn, kunnen zo een lagere huurverhoging krijgen: bijvoorbeeld het inflatiepercentage of zelfs iets minder. De huur van relatief goedkopere woningen kan dan hoger uitvallen (in dit voorbeeld: maximaal 2,5 procent).

Waarom huursombenadering?

Via de huursombenadering kan de huurprijs meer in overeenstemming worden gebracht met de kwaliteit van de woning. Vanaf 2017 geldt de huursombenadering voor woningcorporaties. Tot 2013 mocht de huurprijs omhoog met het inflatiepercentage. Vanaf 2013 was de huurverhoging inkomensafhankelijk en kon de huurverhoging hoger zijn wanneer het inkomen van de bewoner hoger was. Daardoor werden de verschillen in huurprijs tussen dezelfde woningen groter. Bovendien konden corporaties bij nieuwe huurders een hogere huurprijs vragen dan vertrokken huurders betaalden, de zogenaamde harmonisatie. Deze harmonisatie telt vanaf 2017 ook mee in de huursom. Dit leidt ertoe dat verschillen in huurprijs tussen zittende en nieuwe huurders minder groot worden.

Woningcorporaties zijn genoodzaakt om de huren te verhogen. Deels doordat bouw- en onderhoudskosten sneller stijgen dan de inflatie. Dat betekent dat de inkomsten voor woningcorporaties ook sneller dan de inflatie moeten stijgen, in ieder geval op lange termijn. Woningcorporaties gebruiken de huurinkomsten ook om investeringen te kunnen doen, bijvoorbeeld in duurzaamheid, verbetering of nieuwbouw.

Cursus

Deze nieuwe onwikkelingen waren voor de huurdersverenigingen van deltaWonen, Openbaar Belang en De Woonkoepel reden om de handen ineen te slaan en de Woonbond in te schakelen voor een cursus waarbij een en ander duidelijk werd uitgelegd door Henk Stegink van het Kennis- en Adviescentrum.

Vragen zoals over woonlasten in Zwolle, welke gevolgen heeft het door de huurdersorganisaties gewenste huurbeleid, welke relatie is er tussen het huurprijsbeleid (en de huursombenadering) en de werking van de Zwolse woningmarkt. Hoe wegen we de verdeling van de huurverhoging tussen zittende huurders en de zogenaamde mutatiehuren e.d. kwamen daarbij aan de orde.

Na de pauze werd er in kleine groepjes gedicussieerd over stellingen waarbij argumenten voor en tegen tegen elkaar afgewogen werden om zodoende een uitgebalanceerde mening te kunnen vormen. Zo kwam o.a. aan de orde dat In Zwolle veel huurders door de armoedegrens zijn gezakt (18 procent). Een van de speerpunten voor de huurdersorgansaties. Wat kunnen wij en de corporaties daaraan doen.

Met veel informatie gaan we de overleggen over de huurverhogingen de komende tijd tegemoet om een weloverwogen advies aan de corporaties te kunnen geven.